中古マンション売却の流れと高額査定してもらう為のコツを伝授！
所有しているマンションの売却をするには、まず不動産会社に「査定」を依頼します。
しかし、初めての査定となると何をどうすればいいのかわからないものです。
本稿では、「中古マンションの売却査定の流れ」と「高額査定のポイント」を解説します。
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目次
中古マンションの査定には2つの方法がある
中古マンションの査定には、主に「簡易査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。
査定方法によってメリット・デメリットが異なるので比較してみましょう。
1. 簡易査定
簡易査定とは、「不動産会社の担当者が物件を訪れることなく、依頼者からの情報をもとに査定額を算出する方法」です。
最近では、「査定サイト」に物件情報を入力するだけで査定額が算出されるサービスもあるので、気軽に査定額を知りたい方におすすめです。
ただし、簡易査定はあくまで「簡易」なものです。
訪問査定でより詳しく査定されたときに、簡易査定の査定額と大きく異なることが珍しくはないので注意しましょう。
2. 訪問査定
訪問査定とは、「不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて、中古マンションの内装や設備の状態、周辺状況まで確認して査定額を算出する方法」です。
簡易査定よりも正確な査定額が提示されるので、前向きに売却を考えるときには基本的に訪問査定を利用します。
ただし、担当者が実際に物件を訪れる必要があるため、査定までに時間がかかります。
依頼状況にもよりますが、訪問から査定額の提示までに1週間ほどはかかると考えておきましょう。
中古マンションの売却査定の流れ
正確な査定額を知りたい場合は、訪問査定を依頼する必要があります。
不動産会社に訪問査定を依頼して、査定額が提示されるまでにどのような流れなのか、4つのステップで解説いたします。
ステップ1．不動産会社に依頼をする
まずは、不動産会社に訪問査定を依頼します。
すでに付き合いのある不動産会社があればそちらに直接依頼するか、ネット検索で「不動産 査定」などと調べてみて表示された不動産会社のなかから気になるところに問い合わせてみるのもよいでしょう。
なお、査定依頼の際には不動産会社から物件の住所・広さ・間取り・築年数・状態・依頼理由・依頼者の氏名・年齢・職業などいろいろな情報をヒアリングされます。
依頼前に、情報がわかる書類などを準備しておきましょう。
ステップ2．査定の訪問日時を決める
次に、実際に担当者に査定してもらう日時を決めます。
依頼状況にもよりますが、時期によっては不動産会社の予定が詰まっていることもあるので、中古マンションの売却を考えている方は早めに不動産会社に問い合わせをしておくと査定までスムーズです。
なお、基本的に査定時には依頼者も立ち会います。
物件の規模、調査の範囲にもよりますが3時間ほどかかるので、当日は時間にゆとりがあるようスケジュールを組んでおきましょう。
ステップ3．当日に現地調査を受ける
査定当日に担当者が物件を訪れます。
査定の依頼時にも物件についてヒアリングがありますが、査定時には担当者が実際に物件を見てみて気になる点を質問されることが多くあります。
このときの回答の内容も査定額に少なからず影響します。
なお、虚偽があると売却後に損害賠償を請求される可能性があります。
トラブルを避けるためにも回答は正確に、わからないことは「わからない」と正直に答えましょう。
ステップ4．査定結果の報告を受ける
最後に、不動産会社から査定結果が送られてきます。
不動産会社の予定によりますが、現地調査から1週間以内には届くでしょう。
査定額がわかったら、「どうしてこの金額になったのか」を詳細に聞いておくと、売却の際に納得して手続きを進められます。
なお、中古マンションの査定依頼はあくまで査定額を知るためのもので、売却の契約ではありません。
もし査定額に不満があるのなら、売却しなくても問題ありません。
中古マンションの査定に影響する8つのポイント
中古マンションの査定額はさまざまな要素から算出されます。
その査定額が正当に評価されたものなのか判断するためにも、査定に影響しやすい8つのポイントは把握しておきしょう。
1. 最寄り駅までの距離はどれくらいか
中古マンションの査定において、とくに注目されるのが最寄り駅までの距離です。
公益財団法人不動産流通推進センターが発表している「価格査定マニュアル」によると、駅から徒歩7分までであれば評価が高く、それ以降になるほど評価は下がります。
2. 1981年以前の物件かどうか
マンションは建物の耐久性が高いため、築年数による査定額の低下は緩やかです。
しかし、1981年5月31日以前に建設された物件は「新耐震基準」を満たしていないものが多く、耐震性の不安から買い手がつきにくいため評価が低くなることがあります。
3. 十分な広さが確保されているか
中古マンションの査定ではまず物件の1㎡あたりの単価が評価され、「1㎡あたりの単価×専有面積」で査定額の基準が決まります。
つまり、広いほど査定額は高くなります。
ただし、単純に広さが2倍だからと査定額も2倍、とはならないので注意しましょう。
4. 間取りが最近の流行のものか
中古マンションでは一からリフォームすることが多いため、内装の状態はあまり査定額に影響しません。
ただ、買い手側としてはリフォームの手間や金額は抑えたいので、内装が綺麗な状態であったり、間取りが最近のものだったりすると評価の高くなることがあります。
5. 共用部分の設備が充実しているか
査定というと専有部分をイメージされがちですが、中古マンションでは共有部分も重要なポイントです。
たとえば、「エントランスが広々としている」「物件の外壁のグレードが高い」「セキュリティシステムが整備されている」と高く評価されます。
6. 階数や採光
中古マンションならではの評価基準として、物件の階数や採光も少なからず影響します。
あくまでエレベーター付きの物件ですが、高層階になるほど査定額は高くなります。
また、バルコニーの向きが南向きのものや、角部屋のものは比較的買い手がつきやすい条件です。
7. 修繕計画がしっかりしているか
修繕計画がしっかりと立てられている物件というのも、査定額は上がりやすいでしょう。
というのも、マンションの修繕は主に住民の協力により集められた「修繕積立金」で賄われます。
「修繕計画が不十分なものは将来的に不安」として低く評価されます。
8. 駐車場が十分に確保されているか
査定にはあまり影響しない部分ではあるものの、買い手のつきやすさでは駐車場が確保されているかはポイントです。
都心部や駅近の物件であればよいのですが、郊外にある車が必要な物件で駐車場が確保しづらいとなるとなかなか買い手がつきません。
中古マンションの査定額をUPさせる3つのコツ
少しでも査定額のUPが期待できる3つのコツをまとめました。
1. 設備などの不具合は修繕しておく
大掛かりなリフォームをしても、査定額を大幅にUPさせることは難しいのでその必要はありません。
しかし、調査時の状態が査定額に影響するのは確かなので、ドアの立て付けや壁紙の剥がれなど、できる範囲での修繕はしておくことをおすすめします。
2. 周辺の中古相場を調査しておく
不動産会社で算出された査定額はあくまで基準です。
必ずしもその金額で売却する必要はなく、交渉しだいでは値上げできます。
ただし、何の理由もなく交渉しても成功しないので、交渉の材料として周辺の中古マンションの売却相場を調べておくとよいでしょう。
3. 複数社に訪問査定を依頼する
「価格査定マニュアル」のようなある程度の基準はあるものの、中古マンションの査定額に明確な基準はありません。
同じ物件でも不動産会社によって査定額には差が出るものなので、複数社に訪問査定を依頼してより高く査定されるところを探しましょう。
中古マンションの売却を検討しているならまず査定依頼をしましょう
本稿では、中古マンションの査定の流れと、高額査定のポイントをまとめてきました。
基本的に査定は「無料」ですし、査定したからと必ずしもその不動産会社に物件を売却する必要もありません。
少しでも興味があるのならまずは査定を依頼してみましょう。
こちらの記事の監修者
torio real estate店長
宿南 秀文
- 平成18年度三井のリハウス（現在の三井不動産リアルティ株式会社）を経て、平成20年株式会社torioに入社。
- torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。
