住宅ローンが払えない場合に家を高く売るコツを解説
何らかの事情で住宅ローンを払えなくなった場合、家を売って返済に充てるという方法があります。
ただ、ローン残債のある家を売却するには、売却金でローン残債を完済することが条件となっていますので、少しでも高く売ることが大切です。
そこで今回は、住宅ローンが払えない場合に家を高く売るコツをご紹介します。
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目次
売却するタイミングと業者選びが大切！住宅ローンが残っている家を高く売るコツ
住宅ローンが残っている家を少しでも高く売却するために、押さえるべきコツを3つご紹介します。
1. 一般売却で処分する
住宅ローンを払えない場合に、家を売る方法は大きく分けて「一般売却」「任意売却」「競売」の3パターンあります。
このうち、最も家を高く売る方法が一般売却です。
一般売却の場合、債権者（借入先の銀行）の同意を得る必要がなく、売却金額も自分で任意に設定することができます。
一方、ローンの滞納期間が3ヵ月を超えた場合は債権者の同意を得た上で、任意売却することになります。
任意売却では、債権者の主導で売却を行うため、売却金額や売却先を所有者が自由に決めることはできません。
債権者はローン残債を早期回収するために、より短期間で売却することを優先するため、一般売却よりも売却額が安くなる傾向です。
滞納期間が6ヵ月を超えると、所有する物件は競売にかけられます。
競売の場合、売却標準額が低く設定されるため、任意売却よりもさらに安い価格で買い取られてしまいます。
任意売却や競売で家を売ると、マイホームを手放したにもかかわらず、ローンが残ったままになってしまう可能性があります。
住宅ローンの支払いが厳しいと感じたら、滞納する前に早い段階で一般売却することが大切です。
なお、一般売却するには、売却金額でローン残債を一括返済することが条件となります。
たとえローンを滞納していなくても、売却後にローンが残ってしまう場合は一般売却を行うことができませんので、あらかじめ注意しましょう。
2. 早めに高く売却してくれる不動産会社を見つける
不動産売却に対応している業者は複数ありますが、家の査定方法や売却額の提示、販促活動の方法などは、不動産会社によって異なります。
不動産会社を適当に選んでしまうと、相場に合わない価格で売りに出されたり、なかなか買い手が見つからなかったりと、さまざまなトラブルに見舞われるおそれがあります。
ローンの支払いが厳しい状態で、業者選びに時間や手間をかけるのは難しいことですが、家を高値で売るためには実力・実績のある不動産会社に任せる必要がありますので、妥協して選ばないよう注意しましょう。
家を高く売るための不動産会社選びのコツについて、詳しくは後述します。
3. 控除制度を上手に活用する
家を売ると、売却益に応じて譲渡所得税が発生。
譲渡所得とは、売却価格から住宅の取得および譲渡にかかった費用を差し引いて求める所得のことで、これに一定の譲渡所得税率を乗じて納税額を計算します。
譲渡所得税率は不動産を所有していた期間によって変わりますが、譲渡所得に対して20.15%または39.63%もの税金が課せられるため、手元に残るお金がかなり少なくなってしまいます。
そんなときにぜひ活用したいのが、家を売ったときに適用される各種控除制度です。
たとえば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（3,000万円特別控除）」を利用すると、物件の所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円までの控除を受けることができます。［注1］
仮に譲渡所得が3,000万円未満だった場合、特例を利用すれば譲渡所得はゼロになりますので、譲渡所得税の負担もなくなります。
また、家の所有期間が10年を超えている場合は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を適用することが可能です。［注2］
特例を利用した場合、譲渡所得のうち6,000万円までの部分にかかる税率は14.21%、6,000万円を超える部分については20.315%となり、特例を利用しなかった場合の税率（39.63%）よりも納税の負担を大幅に軽減できます。
この特例は前述した3,000万円特別控除と併用することが可能ですので、上手に活用すれば家を売ったお金をより多く手元に残すことができます。
住宅ローンを払えない場合に家を高く売ってくれる不動産会社の選び方
先でも説明した通り、家を一般売却するためには、売却金でローンの残債を一括返済することが大前提です。
そのため、住宅ローンが残った家を売る場合は、少しでも高く、かつ滞納が始まる前にすばやく売却してくれる不動産会社を選ぶことが重要なポイントになります。
ここでは、住宅ローンを払えない場合に家を高く売ってくれる不動産会社の選び方のポイントを3つご紹介します。
1. 不動産売却の実績が豊富な会社を選ぶ
家をより高く、スピーディに売るためには、物件を正確に査定して適切な価格をつけると共に、その物件の魅力を購入希望者にアピールする必要があります。
そのためには、物件を正しく査定する能力や、適切な売却額を提案する能力、購入希望者のニーズを把握して的確にアプローチする能力などが必要になります。
こうした能力はこれまで培ってきたノウハウや経験によって左右されますので、なるべく不動産売却の実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。
不動産売却の実績は業者のホームページなどに掲載されていますので、あらかじめ下調べしておきましょう。
2. 中古住宅の売却が得意な会社を選ぶ
不動産会社と一言にいっても、得意分野は業者によってまちまちで、住宅の売買を専門としている会社もあれば、賃貸物件の取り扱いをメインにしている会社もあります。
専門・得意とする分野が異なる不動産会社に売却を依頼すると、知識や経験が乏しく、安値で買い叩かれたり、買い手が見つかるまでに時間がかかったりするおそれがあります。
必ず中古住宅の売却を得意とする不動産会社に相談しましょう。
3. 住宅ローンを払えない事情を理解してくれる会社を選ぶ
住宅ローンを払えずに家を売却する場合、通常の売却に比べて「ローン残債を支払える金額で売る必要がある」「滞納する前に短期間で売却しなければならない」など、いくつかの制約があります。
当然、通常の売却よりもハードルが高くなりますので、こうした特別な事情を鑑み、親身になって相談・対応してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
信頼できる不動産会社かどうかは、電話で問い合わせたときの対応や、無料相談のときのヒアリング内容などによって判断できます。
複数の不動産会社を巡り、最も頼れる会社に任せましょう。
住宅ローンを払えない場合は早めに信頼できる不動産会社に相談しよう
さまざまな事情で住宅ローンの支払いが厳しくなった場合は、ローンを滞納する前に不動産会社に相談し、一般売却の手続きを開始しましょう。
3ヵ月以上ローンを滞納すると、債権者の同意が必要な任意売却や、相場より安く買い叩かれる競売のいずれかを選択せざるを得ない状態になります。
なるべく早めに行動することが大切です。
ただ、焦って適当な不動産会社を選んでしまうと、家を安値で売られてしまう可能性があります。
あらかじめ業者の実績や得意分野などをチェックし、信頼できる不動産会社に任せるようにしましょう。
株式会社torio real estateでは、不動産のプロフェッショナルとして、これまでマンションや一戸建て、土地などの不動産の買取・売却を数多く行ってきました。
お客様の大切な資産をより高く、希望の形で売却するために、適切な提案とサポートを提供いたしますので、お住まいの売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
こちらの記事の監修者
torio real estate店長
宿南 秀文
- 平成18年度三井のリハウス（現在の三井不動産リアルティ株式会社）を経て、平成20年株式会社torioに入社。
- torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。
