アパートの利回りを上げる方法は？表面利回りと実質利回りの違いと計算方法も紹介
アパート経営等の不動産投資を始める場合、どれくらいの利益が得られるのかを判断する上で、物件の“利回り”を知っておくことは大切です。
本記事では、収益物件の利回りや計算方法を解説します。
また、実際に利回りを上げることができる方法もあわせて確認していきます。
目次
収益物件の利回りとはどれくらいの収益が得られるかを示した割合
物件の利回りとは、投資用の不動産を運用する際にどれくらいの収益が得られるのかを示した割合を指します。
物件の利回りを算出すると、物件の得られる見込み収益や投資資金が回収できる年数がわかります。例えば物件の利回りが10％の場合、10年で投資資金の回収をすることができます。
利回りは“％（パーセント）“で表記され、数値が大きければ大きいほど多くの利益を得られます。
利回りには、“表面利回り”と“実質利回り”の2つがあり、それぞれの違いと計算方法は以下のとおりとなります。
表面利回りと計算方法を紹介
表面利回りとは、グロス利回りとも呼ばれるもので、購入金額と家賃収入のみをもとに算出される利益率を指します。 比較的簡単に算出できるため、不動産収益の目安を知るのに役立ちます。
表面利回りは、以下の計算式で算出できます。
表面利回り＝（年間家賃収入÷物件価格）× 100
例えば、土地と建物の費用が40,000,000円、家賃が150,000円のマンション（1室）とした場合は以下のように算出されます。
年間家賃収入 150,000円×12カ月＝1,800,000円 表面利回り （1,800,000円÷40,000,000円）×100＝4.5％
実質利回りと計算方法を紹介
実質利回りとは、ネット利回りとも呼ばれ、年間の家賃収入から諸経費（固定資産税・火災保険料・管理修繕費・その他手数料など）を引いた額をもとに計算した利益率を指します。
物件購入価格や家賃のみだけでなく、経費を考慮に入れたものとなるため、表面利回りは実質利回りと比較して低い利率となります。 実質利回りは、以下の計算式で算出できます。
実質利回り＝（年間家賃収入-年間経費）÷（物件価格＋物件購入時の経費）×100
例えば、土地と建物の費用が4,000万円、年間家賃収入が1,800,000円（150,000円×12カ月）のマンション（1室）、物件購入経費5,000,000円、年間運営経費360,000円とした場合は以下のように算出されます。
年間家賃収入：150,000円×12カ月＝1,800,000円
実質利回り：（1,800,000円－360,000円）÷（40,000,000円＋5,000,000円）×100＝3.2％
収益物件で利回りを上げる5つの方法
物件の利回りを上げるには、家賃収入を上げるための努力が必要となります。
では、具体的に、家賃収入を上げるためにはどのような方策を取る必要があるのでしょうか。
ここでは、収益物件で利回りを上げるための方法を5つ取り上げ紹介します。
1. リノベーションやリフォームをして物件の価値を高める
最新設備を導入したり、今風のライフスタイルに合わせた間取りに変更したりする“リノベーション”や、古くなった部分を修繕して新築に近い状態にする“リフォーム”などを行って、物件の価値を高めることができます。
たとえば、リノベーションでは、部屋同士の仕切りを間仕切りドアに変更したり、キッチンの形態を使い勝手のよい形に変えたりといった方法が挙げられます。
また、間取りを3LDKから2LDK・1LDKに変更するような、入居者のライフスタイルに合わせた形にするのも、物件の価値を高めるのに有効な方法となります。
見た目が美しく、清潔感の感じる物件には、入居希望者も付きやすくなるため、安定した家賃収入も得られます。また、物件が古い状態であった場合と比較し、家賃を高めに設定するのも可能になるため、より利益を上げやすくなります。
2. 空室期間の短縮を図って家賃収入を増やす
物件の空室期間を短くするのも、収益物件で利回りを上げるための方法の一つとなります。空室期間が短ければ短いほど、家賃収入が増えるため、実質的な利回りを上げることができます。
空室期間を短くするには、入居者を募集する際の賃貸仲介業者の見極めが重要となります。仲介業者の募集のやり方により、入居希望者の付きやすさも大きく変わってきます。
業者によっては、募集時の室内写真に3D動画などでひと工夫入れたり、ホームステージングでモデルルームのような室内を演出したりといった方法で、物件の印象を高め、早期の客付けを実現するところもあります。
3. 駐車場や駐輪場スペースなどを貸し出してアパートの賃料以外の収入を増やす
アパートの賃料以外の方法で収入を得て、利回りを上げる方法があります。
例えば、駐車場や駐輪場スペースを別途貸し出して有効活用したり、自動販売機を設置したりするのもおすすめできます。 その他にも、看板広告や携帯基地局アンテナを設置し、収入を得る方法もあります。
具体的にどのような方法を導入するかについては、立地条件による向き不向きも関係するため、事前に十分な検討を行う必要があります。
4. ローンの利息の支払いを減らす
アパートの購入にローンを利用した場合は、より低金利の金融機関を利用したり、借入期間を短くしたりして利息の支払いを減らすことも可能となります。
しかし、借り換えや繰り上げ返済をする際には、別途手数料が必要となる場合もあるため、本当に費用対効果のある方法か検討するようにしましょう。資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済を利用することも検討してみましょう。
5. 保険や管理会社との契約など管理費を見直す
火災保険や管理会社と契約している管理費用など、収益物件に関わる管理費を見直すことで、支出を大きく下げ、物件の利回りを上げることもできます。
例えば、火災保険は定期的に見直しを行うようにし、保険の範囲が本当に必要な保証だけになっているか、チェックするようにするとよいでしょう。
いくつかの保険会社の保険内容と比較し、より安い保険に切り替えることで、保険料を低く抑えることも期待できます。
また、管理会社に管理を依頼する際には、管理の内容や方法を工夫し、管理費を節約するのも一つの方法となります。
他にも、管理会社の見直しをはかることで、管理費用を下げることもできます。
入居者のニーズをつかんで収益物件の利回りをあげよう
どれくらいの利益ができるのかをあらかじめシミュレーションできる利回りを確認しておくことは、アパート経営において非常に重要となります。
利回りでは、表面利回りだけでなく、経費を考慮に入れた実質利回りをチェックするようにすると、後々後悔も少なくなります。
収益物件の利回りを上げるためには、家賃収入を上げるための努力が必要です。入居者のニーズをつかむためにも、リノベーション・リフォームの検討や空室期間の短縮の他、賃料以外の収入を得るなど、さまざまな工夫を行っていきましょう。
こちらの記事の監修者
torio real estate店長
宿南 秀文
- 平成18年度三井のリハウス（現在の三井不動産リアルティ株式会社）を経て、平成20年株式会社torioに入社。
- torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。
