マンションの耐用年数は何年？過ぎている場合にはどう対処すべき？

マンションには耐用年数が設定されています。マンションは耐用年数を迎えたら住めなくなる、というわけではありません。しかし、耐用年数が近づくにつれ、資産価値が下がる、メンテナンスに費用がかかるといったリスクがあるため、注意が必要です。

本記事では、マンションの耐用年数に関する考え方について紹介した上で、耐用年数を過ぎているときの対処法を解説します。マンションの耐用年数に関する知識を深め、管理するマンションを少しでも長く良い状態で保ちましょう。

マンションを所有するなら耐用年数に注意しよう

マンションを始めとした建物にはそれぞれ、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」による法定耐用年数が設定されています。東京都主税局では、減価償却資産の耐用年数を「通常の維持補修を加える場合にその減価償却資産の本来の用途用法により通常予定される効果をあげることができる年数、すなわち通常の効用持続年数のこと」と定義しています。（※）

税金を計算するときには、統一された基準において建物の減価償却を行う必要があります。耐用年数とは建物の実際の寿命ではなく、税金を計算するため便宜的に定められた数字です。

鉄骨鉄筋コンクリート造りや鉄筋コンクリート造りのマンションの場合、耐用年数は47年です。（※）例えば、新築で購入した4,700万円のマンションは、47年で資産価値がゼロになるため、定額法で減価償却を行うと毎年100万円ずつマンションの価値が減っていくという計算になります。（※）

なお、木造住宅の耐用年数は22年、石造りやブロック造りの住宅は38年といったように、建物の耐用年数は構造などによってそれぞれ異なります。

※出典：東京都主税局.「償却資産の評価に用いる耐用年数」.https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/info/taiyo_nensu.html,（入手日付2023-09-25）.
※出典：国税庁.「主な減価償却資産の耐用年数表」p1.https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf .（入手日付2023-09-01）
※出典：国税庁.「No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)」.https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2106.htm .（入手日付2023-09-01）

マンションの耐用年数と寿命は違う！

耐用年数は税金の計算のために便宜上定められた年数です。税法上は、建築から47年が経過したマンションの価値はゼロになってしまいます。

しかし実際には、47年を経過したタイミングでマンションが寿命を迎えるということではありません。定められているのはあくまで税法上で資産価値がなくなる年数であり、マンションの寿命が法律で決められているわけではないのです。また、建築から47年が経過したマンションに住んではいけないという決まりもありません。

鉄骨鉄筋コンクリート造りや鉄筋コンクリート造りのマンションを適切にメンテナンスしていれば、47年を超えて住み続けることも可能です。

一方で、マンションのメンテナンスを怠った場合には、建物が傷み、耐用年数よりも早く寿命が来てしまうこともあります。

マンションには経済的な寿命もある

マンションの耐用年数と物理的な寿命は異なります。丁寧にメンテナンスし続ければ、マンションの寿命を伸ばすことは可能です。

しかし、物理的な寿命と経済的観点における寿命もまた異なります。実際に、物理的にはまだ住めると思われるマンションでも、ある程度劣化したタイミングで取り壊されることがあります

建築から時間がたったマンションにはメンテナンスが必須です。古いマンションのメンテナンスには費用や時間がかかってしまうため、マンションをキープし続けるのが経済的に損だと判断された場合は取り壊しを行うことがあります。また、地域によっては再開発や区画整理などを理由として古いマンションが取り壊されることもあるでしょう。

耐用年数が経過したマンションを所有し続けるリスク

マンションを購入してから年月が経過しているときは、耐用年数をチェックしましょう。マンションの耐用年数が気になるのであれば、マンションを所有し続けるよりも売却してしまったほうがよいかもしれません。

ここからは、古いマンションを所有するリスクや、マンションの売却を検討すべき理由について紹介します。

修繕に大きな費用がかかり続ける

マンションを建ててから年数が経過するほど、修繕にかかるコストも高くなることが多いです。耐用年数が近づいているマンションの場合、修繕コストが跳ね上がってしまうおそれもあります。

また、マンションの修繕は1回で終わるとは限りません。時間をかけてさまざまな箇所を修繕する場合、その間修繕費用もかかり続けることになります。

修繕に手間や時間がかかる

マンションの修繕には手間や時間もかかります。場合によっては、1年以上マンションの修繕が続くことになるかもしれません。

修繕にあたってはマンション住人や外部の業者との交渉が必要です。修繕工事が長期間続いていると、住人が不満やストレスを抱えてしまう可能性もあります。

マンションの資産価値がどんどん下がっていく

マンションを修繕している間にも、その資産価値はどんどん下がってしまいます。修繕によってマンションの状態が良くなったとしても、耐用年数が長くなるわけではありません。

マンションの資産価値は年々減少し、やがてその価値はゼロになってしまいます。資産価値がゼロであっても固定資産税などの費用は引き続きかかるため、大きな損失につながる可能性もあります。

耐用年数が経過したマンションはどうすべき？

耐用年数が経過したマンションを所有し続けるのも、オーナーとしての選択肢の一つです。しかし、マンションを所有し続けることで大きな損失が出てしまう場合には、早めに対処するのがおすすめです。

ここからは、耐用年数が経過したマンションの売却や建て替えといった選択肢について考えていきましょう。

ディベロッパーに売却する

耐用年数を過ぎてしまったマンションを手放すなら、ディベロッパーへの売却を検討しましょう。ディベロッパーとは、土地や建物の企画・開発事業を手掛ける事業者のことです。

ただし、ディベロッパーへの売却では建物の解体費用が売却額から差し引かれるため、手元に残る金額がかなり少なくなってしまうケースもあるでしょう。

住人負担で建て替える

マンションを建て替えるという選択肢もあります。

しかし、マンションの建て替えにはまとまった費用が必要です。住人負担でマンションを建て替えるケースでは、住人から反対意見が出る可能性が高いです。そのため、住人の賛同を得てマンションの建て替えを行えるケースはそれほど多くはありません。

地域の不動産業者に売却する

地元の不動産業者に相談して中古マンションを売却するという方法もあります。

耐用年数が過ぎてしまったマンションは、高い価格では売れないかもしれません。しかし、提示される条件は不動産会社によって異なります。信頼のおける業者を選び、マンションに関する悩みや不明点を詳しく相談してみましょう。

マンションの耐用年数や寿命を意識し、適切に対処しよう

鉄骨鉄筋コンクリート造りや鉄筋コンクリート造りのマンションには、47年という耐用年数が設定されています。耐用年数はマンションの物理的な寿命を意味するものではないため、耐用年数を過ぎていてもマンションに住めなくなるわけではありません。適切に管理していれば、耐用年数を超えても住み続けることができるでしょう。

しかし、マンションの価値は年数の経過とともに大きく下がってしまいます。マンションの耐用年数が過ぎてしまったときや劣化が気になるときには、修繕や売却など状況に合わせて適切に対処しましょう。

こちらの記事の監修者

torio real estate店長

宿南 秀文

• 平成18年度三井のリハウス（現在の三井不動産リアルティ株式会社）を経て、平成20年株式会社torioに入社。
• torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。