農地（畑や田んぼ）の固定資産税はいくら？計算方法・免除・農地区分の違いは？
土地を所有している方であれば、固定資産税の納付が義務付けられており、これは農地に関しても例外ではありません。
一般的に農地の固定資産税は宅地に利用される土地と比較し優遇されていますが、農地区分によって優遇を受けるための条件や優遇の適用範囲が異なる場合があります。
本記事では、農地（畑や田んぼ）の固定資産税について、農地の所有区分ごとの違いや固定資産税額の計算方法を中心に解説していきます。
目次
固定資産税に関する4つの農地区分の違い
固定資産税の計算を行う場合は、所有する農地区分により異なるため、あらかじめ確認をしておく必要があります。4つの農地区分について、それぞれの特徴を確認していきましょう。
1. 一般農地
一般農地は、都市計画区域外にある農地や都市計画区域内の調整区域内にある農地、また、生産緑地の指定を受けた農地を指します。
通常、一般農地は、長期的な農地の利用が前提とされているため、売買価格を決定する際には、農地の収益性の低さなどを考慮した上での調整が行われます。
2. 特定市街化区域農地
特定市街化区域農地は、三大都市圏内（首都圏、近畿圏、中部圏）の特定の市の市街化区域内にある農地のことです。
今後、宅地化の可能性が高い区域となるため、宅地に近い固定資産税となります。
3. 一般市街化区域農地
一般市街化区域農地とは、特定市街化区域農地に該当しない市街化区域内の農地を指します。
市街化区域とは、現時点で市街地が形成されている土地のほか、約10年以内に市街化を進めていく地域です。
一般市街化区域農地は、今後農地から宅地に変わる可能性が高いため、特定市街化区域農地と同じく宅地に近い評価額となります。
4. 生産緑地
生産緑地とは、市街化区域の農地の中でも、都市計画法によって指定されている農地を指します。生産緑地として認定されるためには、次の3つの条件を満たしている必要があります。[注1]
- 300平方メートル以上の規模であること
- 公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全など良好な生活環境の確保に相当な効用があり、公共施設などの敷地の用に供する土地として適していること
- 用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること
なお、基本的に、生産緑地は、指定されてから30年間は農地として使用し続けることが前提となっています。
固定資産税の評価方法は2つ
原則として、固定資産税は土地の固定資産税評価額を基として計算されます。
固定資産税評価額は、固定資産税評価基準に沿って定められ、農地評価か宅地並み評価の2つに分けられます。
農地評価
農地評価は、農地の固定資産税評価額で利用される評価を指し、一般農地もしくは生産緑地に適用されます。
農地評価では、農地でどのくらい作物の収穫が得られるか、収益が上げられるかを基準に評価されるのが一般的です。
また、農地での収益性の低さを考慮に入れた、負担の調整も行われます。
宅地並評価
宅地並評価では、今後宅地に転用される可能性の高い農地を対象とした評価基準で、一般市街化区域農地と特定市街化区域農地に適用されます。
一般市街化区域農地の場合、現段階で農業を営んでいる農地では、農地評価と同様に負担の調整措置が取られます。
特定市街化区域農地の場合は、負担に関する調整措置は行われませんが、4年間、軽減率が適用されます。
農地区分ごとの固定資産税の計算方法
ここからは、固定資産税額の計算方法について、それぞれの農地区分ごとに紹介していきます。
一般農地や生産緑地における固定資産税の計算方法
一般農地や生産緑地は、今後も農地として使われる可能性が高く、固定資産税の軽減のための負担調整が行われます。そのため、本則税率と調整税率の2つを求めた後、いずれか低い額を固定資産税額とします。
それぞれの計算式は以下のとおりです。
- 本則税額＝評価額×税率（4％）
- 調整税額＝前年度の課税標準額×負担調整率×税率（4％）
一般市街化区域農地における固定資産税の計算方法
一般市街化区域農地は、今後に宅地化が進められる地域となります。そのため、現時点でこの地域が農地として使われている場合は、宅地造成費用を差し引いて算出します。こちらも、本則税率と調整税率のどちらか低い額を固定資産税額として採用します。
- 本則税額＝評価額×1/3×税率（4％）
- 調整税額＝前年度の課税標準額×負担調整率×税率（4％）
特定市街化区域農地における固定資産税の計算方法
特定市街化農地の固定資産税額は、負担水準が0.8を超えるかどうかを計算した上で計算する必要があります。
- 負担水準＝前年度課税標準額÷（今年度価格×1/3）
負担水準が0.8未満となる場合は、以下の計算式となります。
- 本則税額＝評価額×1/3×軽減率×税率（4％）
- 調整税額＝（前年度課税標準額＋本年度評価額×1/3×5%）×税率（4％）
負担水準が0.8以上となる場合は、以下の計算式が当てはまります。
- 本則税額＝評価額×1/3×軽減率×税率（4％）
- 調整税額＝前年度課税標準額×税率（4％）
いずれの場合にも、本則税率と調整税率の低いほうを固定資産税額とします。
農地の固定資産税の免除について
農地の固定資産税は、免除の対象となる場合があります。
農地の評価額による免除
農地によって生み出される儲けがほぼないとされる場合には、固定資産税免除の対象とされています。
土地だけを所有している場合、課税標準の土地合計額が30万円未満の場合は免除となります。
なお、土地と家屋両方を所有している場合は、各々で固定資産税の計算となるため、家屋分に関しては固定資産税の支払いは必要です。
災害や生活保護による免除
災害や火災による被災があった場合や生活保護を受けている場合には、固定資産税の減税や免除の対象となります。
減税や免除の対象や範囲については、各市町村により異なりますので、対象の土地が固定資産税の免除対象となるかはあらかじめ確認をしておくと良いでしょう。
審査への見直し要求も可能
農地評価額や固定資産税額に不服がある場合には、審査請求を行うことも可能です。
審査請求の申し出は、税額の公示された日から納税通知書の交付後3ヵ月前までの受付となります。
所有農地の固定資産税額を正しく把握しよう
固定資産税額の計算方法は、所有する土地の農地区分により異なります。
農地（畑や田んぼ）の所有者は、自分の所有する土地の農地区分を正しく理解し、どのように固定資産税が評価されるのか知っておかなければなりません。
特に今後宅地化される可能性の高い農地は、固定資産税が高くなる傾向にあるため、それなりの対策をお必要となります。
固定資産税は、定期的な納税が求められることから、家計に対する負担も大きく、場合によっては土地の売却を検討したほうが良い場合もあるでしょう。
家計への負担を軽減するためにも、所有農地の固定資産税額についての正しい知識を持ち、適切な対策を行っていきましょう。
こちらの記事の監修者
torio real estate店長
宿南 秀文
- 平成18年度三井のリハウス（現在の三井不動産リアルティ株式会社）を経て、平成20年株式会社torioに入社。
- torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。
