固定資産税とは？免除や減税する条件と節税対策をわかりやすく解説

土地や住居などを所有していると、毎年支払わなければならないのが固定資産税です。

ランニングコストとしてかかり続けるので、土地や住居を購入する際は、「固定資産税がいくらぐらいになりそうか」事前に確認しておく必要があります。

この固定資産税は土地や住居の評価額によって、具体的な金額は異なります。

しっかり理解しておかなければ、月々のローンなどの支払いが苦しくなってしまうかもしれません。

また固定資産税には免除・減税の仕組みがあるので、上手く活用すれば節税できます。

とはいえ申告しなければ、こうした仕組みを利用できません。

そこで固定資産税とは？という解説から、免除・減税や節税について解説します。

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固定資産税とは？

固定資産税とは、毎年市町村に納める地方税の一つです。

その年の1月1日時点で、土地や家屋・償却資産と呼ばれる課税対象となる固定資産を所有する人が、固定資産の評価額に基づいて納めます。

固定資産の範囲は広く、下記のようなものが当てはまります。

• ● 土地：田畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地
• ● 家屋：住家、店舗、工場、倉庫など、屋根および三方に壁があり土地に定着している建物
• ● 償却資産：会社や個人で事業を営む人が、その事業に使うために所有している機械・器具・備品のうち、自動車税や軽自動車税の課税がない資産

固定資産税は、こうした土地や家屋などの評価額を基に計算されます。

基本的に家屋は年月とともに劣化するため、年々評価は下がる傾向にあります。

しかし土地は再開発や駅の新設など、様々な理由で上がる場合もあるので、決して一定ではありません。

【固定資産税＝課税標準額×1.4%】

※基本的に税率は1.4%ですが、地方税のため自治体によって差があります 土地の評価により左右されるため一概には言えませんが、一戸建ての固定資産税は10～12万円ほどが平均的な相場です。 毎年5月～6月ごろに納税通知書が送られてくるので、一括または年4回に分けて納付します。 1年の途中で土地を売買したときには、引き渡し日以降は買主負担となるのが一般的です。

固定資産税は免税・減税される場合がある

固定資産税は毎年支払なければならないものですが、場合によっては「免税」もしくは「減税」される場合があります。

しかしいずれも申告が必要で、無申告の場合は免税も減税もされません。

節税のためには、条件に該当するか把握し申告漏れがないよう注意する必要があります。

固定資産税が免除される条件

公共施設や私道・公園などの場合

地方公共団体や学校法人、社会福祉法人などが所有しており、本来の用途で使用されている場合は非課税です。

学校や福祉施設、公園、公衆用道路などの公共施設が当てはまります。いずれも無償の場合のみ適用されます。

また私有地でも公益性の高い土地であれば、非課税です。例えば公園や私道などが挙げられます。

私道とは国や自治体ではなく私人が所有する土地を道路としているもので、以下のような条件（下記は東京都の例）を満たしていれば、私道として認められます。

• ● 幅が1.8m以上
• ● 他の公道に通じている
• ● 不特定多数の人間が通行している
• ● 客観的に道路とされるもの

ただし国や自治体が保有していなければ、私道と認められるわけではありません。私道は申告制になっています。

所有する固定資産の価値が低い場合

所有する土地などの資産価値が一定未満の場合、固定資産税は免除されます。

各市町村が決定する課税標準額の合計額が、以下の基準を下回る場合が対象です。

• ● 土地：30万円未満
• ● 家屋：20万円未満
• ● 償却資産：150万円未満

ただし、同じ市町村内に複数の土地や建物を所有している場合は、その合計額で判断されます。

火災や震災などで修復不能な被害にあった場合

所有する土地や建物が、火災や震災などの被害にあった場合、固定資産税が免除されます。

全額免除になるのは、火災や震災により建物が全壊・全焼など原型を留めず修復不能になった場合です。

被災日以降の、納期がまだの固定資産税が免除の対象になります。

固定資産税が減税される場合の条件

新築一戸建ての場合

2022年（令和4年）3月31日までに建てられた新築一戸建ては、3年間は固定資産税が2分の1に減税（住宅部分の120㎡まで）されます。

これは、以下2つの条件を満たしていると適用されます。

• ● 床面積が50㎡～280㎡以下の場合
• ● 新築の場合

こうした減税を受けるには、検査済証や建築確認申請書などの必要書類を自治体の税務課へ提出し申請します。

また、長期優良住宅と認定されていれば、3年間から5年間に延長されます。

省エネ改修工事を行った場合

省エネ改修工事を行った住宅（120㎡まで）は、翌年の固定資産税が3分の1に減税されます。

省エネ改修工事とは室内における暑さ・寒さなどの快適性向上や、暖冷房・給湯などの設備機器の消費エネルギーを少なくするために実施されるリフォームのこと。例えば窓や床、壁などの断熱工事が当てはまります。

この特例を受けるには、以下のような条件を満たさなくてはなりません。

• ● 2021年（令和3年）12月31日が適用期限
• ● 2000年（平成20年）1月1日以前から所在する住宅
• ● 工事後の床面積が50㎡～280㎡以下
• ● 賃貸住宅ではない
• ● 床面積の半分以上が居住用ではない　など

こうした条件以外にも、工事内容やリフォーム費用によって適用かどうか判断されます。

自治体の税務課やリフォームを依頼する会社へ相談しましょう。

耐震改修工事を行った場合

耐震改修工事を施すと、固定資産税が1～2年間は2分の1に減税されます。

耐震改修工事とは住宅の基礎をコンクリートや鉄筋で厚く補強したり、壁を増やしたりといった補強工事です。

減税には以下のような条件があります。

• ● 新築の場合は適用外
• ● 1982年（昭和57年）1月1日以前からある住宅を、現行の耐震基準に適合させる場合
• ● 自治体が指定する重要な避難路の側であれば2年間の減税

耐震改修工事完了から3ヶ月以内に、耐震改修証明書や増改築工事証明書などを自治体へ提出して、申請することで適用されます。

バリアフリー改修工事を行った場合

バリアフリー改修工事を行うと、住宅の100㎡相当分までに限り、翌年の固定資産税が1年間は3分の1に減額されます。

具体的には以下のような工事が対象です。

• ● 通路などの拡張
• ● 階段の勾配を緩和
• ● 浴室もしくはトイレの改良
• ● 手すりの取り付け
• ● 段差の解消
• ● 出入り口となるドアの改良
• ● 通路を滑りにくい床材へ取り換え
• ● 工事費用が50万円を超えている

さらに、賃貸住宅ではないことや新築された日から10年以上経過しているなど、工事内容だけではなく住宅にも条件があります。

また、自治体によってはバリアフリー工事に補助金を設けている場合があります。

しかし、補助金を除いた工事費用が50万円を超えなければならないので、「補助金と固定資産税の減税どちらがお得なのか」判断しなくてはなりません。

さらに、前述した耐震改修工事による減税と併用可能です。

火災や震災などで損壊した場合

火災や震災などで全壊した場合は全額免除でしたが、損壊の場合はその度合いに応じて減税されます。

以下のように、損壊レベルによって減税額が変化します。

• ● 主要構造が著しく破損し、10分の6以上の価値が失われた時：10分の8減税
• ● 屋根、壁などが破損し使用目的を果たせない状態で、建物の10分の4～10分の6未満の価値が失われた時：10の6減税
• ● 下壁、畳などが破損し、使用目的を果たせない状態で建物の10分の2～10分の4未満の価値が失われた時：10分の4減税

固定資産税の納付期限より7日前までに市町村の担当窓口へ被災証明書を提出し、申請することで減税手続きができます。

固定資産税を節税するための対策方法

毎年かかる固定資産税。個人・法人にかかわらず、できるだけ少ない金額に抑えたいと思われるでしょう。

ここからは、制度を活用した免税や減税以外の節税するための方法を紹介します。

非課税となる土地を申告する

非課税となる土地を所有している場合は、申告しましょう。

例えば、私道や公園など公益性の高い土地は非課税です。

しかし、私道は申告制なので、申告しなければ私道と認められず、当然非課税にもなりません。

所有地に私道が含まれる場合は、忘れず申告しましょう。

また、公園を個人で所有するのはまれかと思いますが、マンションを経営する場合は余った敷地の一部を公園として開放すればその土地の分は課税されません。

そのため、固定資産税の節税になります。

住宅を建てて土地の固定資産税を下げる

「住宅用地の特例」により、「住宅」の敷地は固定資産税が大幅に軽減されます。

減税される「住宅」に該当するのは、一戸建てのマイホームだけではなく、賃貸アパートや賃貸マンション、賃貸併用住宅、戸建賃貸なども対象です。

ただし1戸あたりの面積によって減税率が異なり、以下のように変化します。

• ● 1戸あたり200㎡までの部分（小規模住宅用地）：課税標準額＝評価額×6分の1
• ● 1戸あたり200㎡を超える部分（一般住宅用地）：課税標準額＝評価額×3分の1

これは「1戸あたり」が基準となるため、土地面積が同じでも戸数が多いほど固定資産税は安くなるかもしれません。

例えば、1,000㎡の土地に一戸建てが1件ある場合は、このうち200㎡が小規模住宅用地として固定資産税の評価額が6分の1になります。

しかし、残りの800㎡は一般住宅用地のため、評価額は3分の1になります。

つまり固定資産税はこれらの合計した数です。

対して1,000㎡の土地に6戸のアパートが1件の場合、200㎡×6戸＝1,200㎡が小規模住宅用地として扱われるので、1,000㎡の土地全体の評価額が6分の1になります。

このように、同じ土地面積であれば、一戸建てより戸数が多くなるアパートやマンションの方が節税になります。

また、こうした住宅地として固定資産税の軽減されるのは、1月1日時点で住宅が建っている場合です。

分筆して評価額を下げる

固定資産税は固定資産の評価額によって増減するため、分筆によってあえて評価額を下げるのも節税対策になります。

分筆とは、登記簿上では1つの土地（登記簿は1枚）とされているものを複数の土地として分割して登記することを指します。

例えば、大きな土地が登記簿に登録されている場合、大通りに面している利便性の高い土地も内側の利便性が低い土地も、同じ評価額になってしまいます。

しかし、これを分割すれば、利便性の低い土地の評価額を今までより下げることが可能です。

そのため、1つの大きな土地として登録されていたときよりも固定資産税の合計が下がり節税になります。

また、分筆すれば非課税となる「道路」を作り出すことができる場合もあり、さらなる節税につながります。

ただし、分筆するには、登記や測量などの費用がかかります。

固定資産税は免除・減税によって抑えることができる

毎年かかる固定資産税ですが、免税や減税できる様々な制度があります。

例えば、火災などの災害に合った場合や、新築・改築した場合などにこうした制度を受けられます。

ただし、いずれも申告制になっているため、申告しなければ免税も減税も受けられません。

どのような制度があり、自身の土地や住宅などに当てはまるのか、しっかりと確認する必要があります。

特に、家を建てたり・リフォームや改築などを行ったりする際は、節税すれば家計への負担をグッと抑えられるでしょう。

こちらの記事の監修者

torio real estate店長

宿南 秀文

• 平成18年度三井のリハウス（現在の三井不動産リアルティ株式会社）を経て、平成20年株式会社torioに入社。
• torio創業初期から数多く顧客様との商談・交渉・マーケティングリサーチを行ってきた経験を活かし、お客様の保有数不動産価値の創造に努めます。